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      • 最近,各地樓市新政開始越來越迷!
      • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-07-20  /  瀏覽:3313 次  /  

      蒙陰房產網訊:

      看了眼最近的樓市新政,越來越缺心眼了。

      7月4日,廣東中山市發布新政,要求房價每次降幅不得超5%,調整間隔不少于3個月。

      言外之意:三個月后買的房子比現在便宜5%。

      自設跌停板,限制五個點一看就是st了,誰還敢買?

      還有佛山東莞這對大灣區姐妹花。

      至今抱著最有價值的幾個限購區域不放松,

      明明白白告訴全天下:瞧吧,我最值得買的區域就是這些,偏不讓你們買。

      不過,最渣的當屬杭州,

      新政規定新落戶只能買二手。

      一副渣女玩夠了找老實人接盤的丑惡嘴臉。

      更有甚者,政策放松熱度才剛剛起來,就加碼了20%的差額稅,

      直接砍掉一多半正在進行的二手交易。

      真以為6月的商品房銷售面積一根棍戳上去,樓市皆大歡喜了?

      央行于 5 月調降 5 年期 LPR 15bp,明確首套房貸利率不低于 LPR 減20個基點。

      5月底穩住經濟大盤會議明確“因城施策支持合理住房需求,維護房地產市場的平穩運行”。

      而在3、4、5月,京滬深為代表的熱點城市遭受了一輪疫情,樓市受到沖擊。

      信貸寬松高層放話疫情消退,多因素疊加加速樓市修復。

      6月,亮出了好成績。

      30大中城市商品房成交面積環比上升69.3%,同比降幅收窄至13.4%。

      以疫情為例,4 月全國多地暴發疫情,各地疫情防控政策加碼。疫情沖擊之下,地產銷售端壓力最為明顯。4 月商品房銷售面積同比-39%,較 3 月同比下行 22 個百分點。

      隨著疫情得以控制,5月出現回升跡象,6月出現明顯回升。

      單單上海,6月商品房成交面積環比暴漲3618.3%。

      至于說政策對樓市的助力,目前除了蘇州、青島個別城市在正兒八經地放松。

      大多數一線和強二線的“禁欲系”放松政策,效果平平。

      拿杭州來說,517新政之后,被全網鼓吹的二手成交量暴漲80%。

      真相看這:

      新政周之后,成交量砍半。

      與其說成交量暴漲,不如說短暫的積壓釋放。

      以往地產周期的經典傳導路徑是:需求端刺激政策落地,然后地產銷售明顯反彈,進而帶動房企拿地和投資顯著修復。

      我們購房者最明顯的感受就是,地王來了,

      各地咔咔拍出幾個地王,上漲周期來了。

      這次不一樣,銷售端剛剛出現修復跡象,也可以稱之為弱企穩。

      典型表現就是商品房銷售跌幅收窄,投資仍磨底。

      如何判斷投資端還在磨底呢?

      三個數據:

      一、上半年土地成交額砍半;

      二、上半年投資額收縮四分之一;

      三、5月新開工面積下滑到了-26%。

      今年上半年,全國百城土地成交金額為11300億元,相比去年下半年下降了50%,相比去年上半年下降了55%。

      換句話說,土地市場的交易規??s水嚴重,充分體現了房企的資金壓力。

      沒錢拿地,并且開發資金累計同比也收縮了25個百分點。

      其中與居民購房行為相關的“定金及預收款”對房企開發資金收縮的拖累最大,達-15.5%。

      也就是說,房地產開發投資資金的大頭,銷售回款預期并不好。

      當銷售回款以及預期下降的時候,直接制約開發投資進度。

      比如,新開工規模。

      2021年集中土拍的地塊,目前已經開工的不足4成。

      拿了地,沒錢開工,晾著。

      施工面積之所以處在臨界值,還不是為了趕緊交付拿到監管資金里的錢還債續命。

      畢竟,下半年要還的債,不輕。


      地產債回售,可以簡單理解為房企回購自己的債券,有些還需要支付一定的溢價。

      簡而言之,投資端還處在緊巴巴的階段,沒錢蓋房沒錢還債,更沒錢拿地。

      可現在供應端已經很寬松了,三道紅線不提了,房企和金融反對的房地產稅不提了,債務也可以展期。

      實在缺錢,銀行、信托、不良資產管理公司都好說,自己人。

      所以,這一輪行情扭轉的關鍵在于最不好把控,占比卻最重的銷售回款。

      下半年銷售端改善能否撬動地產企業現金流修復,融資現金流能否改善,地產行業能否就此走向新常態?

      就看銷售是否能企穩反彈。

      6月,商品房成交量來了一個漂亮的上升弧線。

      當下的銷售修復,基本宣告下半年地產將結束無序收縮,初步進入企穩狀態。

      但是,對比周期下行壓力較大的 2008 年和2015 年,今年對銷售端的放松力度明顯弱于當年。

      以 2020 年、2008 年或者 2015 年為參照,本輪地產面臨的挑戰前所未有。既有行業結構調整,也有周期波動,再疊加疫情擾動,樓市面臨的壓力是多層次的。

      若要見到更大幅度的持續的銷售反彈,需要更大力度的政策放松。

      就目前各地的放松政策來看,正兒八經為廣大人民群眾著想的沒幾個,矯揉造作惺惺作態的倒是不少。

      現在的寬松政策較以往周期相比,力度仍有空間,

      比如,改善性需求釋放不足,二套房首付比例、認房認貸等關鍵政策的調整;

      比如,核心一線城市和強二線城市變化不大,沒有實質性放松政策。

      最近,上海放開了落戶。深圳擬調整公積金貸款共同申請人范圍,可由父母子女共同申請。

      算是進一步放松的信號。

      當然,在行情企穩的這段時間,看房攢資格很有必要。

      尤其要重點關注成交量明顯上升且連續增長的城市,行情來了也是從一個個城市輪動起來的。

      最先漲起來的城市最先吃肉,最快出手。


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