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看了眼最近的樓市新政，越來越缺心眼了。
7月4日，廣東中山市發布新政，要求房價每次降幅不得超5%，調整間隔不少于3個月。
言外之意：三個月后買的房子比現在便宜5%。
自設跌停板，限制五個點一看就是st了，誰還敢買？
還有佛山東莞這對大灣區姐妹花。
至今抱著最有價值的幾個限購區域不放松，
明明白白告訴全天下：瞧吧，我最值得買的區域就是這些，偏不讓你們買。
不過，最渣的當屬杭州，
新政規定新落戶只能買二手。
一副渣女玩夠了找老實人接盤的丑惡嘴臉。
更有甚者，政策放松熱度才剛剛起來，就加碼了20%的差額稅，
直接砍掉一多半正在進行的二手交易。
真以為6月的商品房銷售面積一根棍戳上去，樓市皆大歡喜了？
央行于 5 月調降 5 年期 LPR 15bp，明確首套房貸利率不低于 LPR 減20個基點。
5月底穩住經濟大盤會議明確“因城施策支持合理住房需求，維護房地產市場的平穩運行”。
而在3、4、5月，京滬深為代表的熱點城市遭受了一輪疫情，樓市受到沖擊。
信貸寬松高層放話疫情消退，多因素疊加加速樓市修復。
6月，亮出了好成績。
30大中城市商品房成交面積環比上升69.3%，同比降幅收窄至13.4%。
以疫情為例，4 月全國多地暴發疫情，各地疫情防控政策加碼。疫情沖擊之下，地產銷售端壓力最為明顯。4 月商品房銷售面積同比-39%，較 3 月同比下行 22 個百分點。
隨著疫情得以控制，5月出現回升跡象，6月出現明顯回升。
單單上海，6月商品房成交面積環比暴漲3618.3%。
至于說政策對樓市的助力，目前除了蘇州、青島個別城市在正兒八經地放松。
大多數一線和強二線的“禁欲系”放松政策，效果平平。
拿杭州來說，517新政之后，被全網鼓吹的二手成交量暴漲80%。
真相看這：
新政周之后，成交量砍半。
與其說成交量暴漲，不如說短暫的積壓釋放。
以往地產周期的經典傳導路徑是：需求端刺激政策落地，然后地產銷售明顯反彈，進而帶動房企拿地和投資顯著修復。
我們購房者最明顯的感受就是，地王來了，
各地咔咔拍出幾個地王，上漲周期來了。
這次不一樣，銷售端剛剛出現修復跡象，也可以稱之為弱企穩。
典型表現就是商品房銷售跌幅收窄，投資仍磨底。
如何判斷投資端還在磨底呢？
三個數據：
一、上半年土地成交額砍半；
二、上半年投資額收縮四分之一；
三、5月新開工面積下滑到了-26%。
今年上半年，全國百城土地成交金額為11300億元，相比去年下半年下降了50%，相比去年上半年下降了55%。
換句話說，土地市場的交易規?？s水嚴重，充分體現了房企的資金壓力。
沒錢拿地，并且開發資金累計同比也收縮了25個百分點。
其中與居民購房行為相關的“定金及預收款”對房企開發資金收縮的拖累最大，達-15.5%。
也就是說，房地產開發投資資金的大頭，銷售回款預期并不好。
當銷售回款以及預期下降的時候，直接制約開發投資進度。
比如，新開工規模。
2021年集中土拍的地塊，目前已經開工的不足4成。
拿了地，沒錢開工，晾著。
施工面積之所以處在臨界值，還不是為了趕緊交付拿到監管資金里的錢還債續命。
畢竟，下半年要還的債，不輕。
地產債回售，可以簡單理解為房企回購自己的債券，有些還需要支付一定的溢價。
簡而言之，投資端還處在緊巴巴的階段，沒錢蓋房沒錢還債，更沒錢拿地。
可現在供應端已經很寬松了，三道紅線不提了，房企和金融反對的房地產稅不提了，債務也可以展期。
實在缺錢，銀行、信托、不良資產管理公司都好說，自己人。
所以，這一輪行情扭轉的關鍵在于最不好把控，占比卻最重的銷售回款。
下半年銷售端改善能否撬動地產企業現金流修復，融資現金流能否改善，地產行業能否就此走向新常態？
就看銷售是否能企穩反彈。
6月，商品房成交量來了一個漂亮的上升弧線。
當下的銷售修復，基本宣告下半年地產將結束無序收縮，初步進入企穩狀態。
但是，對比周期下行壓力較大的 2008 年和2015 年，今年對銷售端的放松力度明顯弱于當年。
以 2020 年、2008 年或者 2015 年為參照，本輪地產面臨的挑戰前所未有。既有行業結構調整，也有周期波動，再疊加疫情擾動，樓市面臨的壓力是多層次的。
若要見到更大幅度的持續的銷售反彈，需要更大力度的政策放松。
就目前各地的放松政策來看，正兒八經為廣大人民群眾著想的沒幾個，矯揉造作惺惺作態的倒是不少。
現在的寬松政策較以往周期相比，力度仍有空間，
比如，改善性需求釋放不足，二套房首付比例、認房認貸等關鍵政策的調整；
比如，核心一線城市和強二線城市變化不大，沒有實質性放松政策。
最近，上海放開了落戶。深圳擬調整公積金貸款共同申請人范圍，可由父母子女共同申請。
算是進一步放松的信號。
當然，在行情企穩的這段時間，看房攢資格很有必要。
尤其要重點關注成交量明顯上升且連續增長的城市，行情來了也是從一個個城市輪動起來的。
最先漲起來的城市最先吃肉，最快出手。
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